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4887铁算盘资料这或许是京城选址最失败的豪改盘

添加时间:2019-11-07

  北京,向来都是财富的集聚地。所以,在这里,最不缺的就是各式各样的豪宅盘。

  抛开那些零散分布的不谈,单单已经成型的豪改板块就有孙河、奥北、朝阳公园、西山别墅区、中央别墅区等十余个之多。

  然而,有一个豪改盘,却与这些规则背道而驰,它就是名噪一时的“山水文园”。

  从地段上来看,山水文园位于东三环,离CBD只有5公里左右。而且,项目旁边有地铁10号线号线,出行极其便利。

  此项目是由“山水文园”集团一手打造,总占地面积1.8公顷,分为两个地块、五期来开发,

  据说,楼盘的设计灵感来源于古代“仁者乐山、智者乐水”的理念,因此社区内部也是花了大量精力造景:

  首先是从改造地形的大势开始,总体规划布局上将地形改造成东北高、西南低、中部最低的盆状地块。“盆”的底部也就是整个社区中心造就一个近5000平方米人工景观湖。湖景成为整个社区的核心,4887铁算盘资料!建筑形态也因湖景而改变。

  从楼盘品质这方面来说,该小区的确无可挑剔。但是,如果说起周边配套,那就有点儿一言难尽了。

  之前在讲“弘善家园”的时候,我们曾讲到过十里河这个板块。虽然从区位来看,东三环的核心位置,地段是绝佳的。但是,2019福建三明尤溪县事业单位考试笔试成绩已出开奖直播,这么好的地段,却被后期的规划给毁了。

  首先,在地铁口200米的位置,有一个大型的回迁房社区——弘善家园,这个小区以建筑质量差、租户多、物业管理混乱而“闻名”。以上这些原因导致了它的价格长期处于“洼地”,目前均价只有4.9万左右。

  其次,周围到处充斥低端的配套。比如,十里河灯饰城、建材市场、天桥文化城、以及各种富有生活气息的底商。而灯饰城,距离山水文园一期,也就200米左右的样子。

  如果你看过这样的配套,再看这样的豪宅,一定会感觉有种画面乱入的违和感。

  当初山水文园集团在开发这个项目时,估计做梦也想不到,如今项目周边已经被规划成这副模样了吧。

  山水文园的二手房(1-4期),目前价格在8-9万。今年4月份五期开售时,均价为10.5万。

  很明显,价格比周边5-6万的二手房要高出好大一截。而高出的这一部分,就是楼盘品质的溢价。

  至于具体原因,除了那“一言难尽”的配套之外,还有一点很重要——学区非常一般。

  北京学区房的溢价有多高,不用多说,大家心里都明白:一套房子,无论它本身多么破旧、建筑品质多么差、周边配套多么糟糕,只要有优质学区加持,它的价格一定不会低。除非将来有一天,教改能让“学区”这个东西回归正常化。

  山水文园周边,是“潘家园”板块和“北工大”板块,这两个板块之前我们也都讲到过,楼盘均以老破小为主。因为发展规划较早,街道都非常狭窄,周边配套充满了市井气息。

  虽然现在“旧改”在进行,但它针对的只是楼盘本身,至于旁边的道路和配套,是根本无法改动的。

  所以,山水文园这个楼盘,在其周边是鹤立鸡群一样的存在。但由于整体板块的原因,这会严重影响它将来的升值空间。

  如果把它平移到奥森、万柳、朝阳公园等板块,笔者相信:在升值空间方面,它一定会有更好的表现。

  在“房住不炒”的时代大背景下,楼市再无普涨。未来,会是剧烈分化式的行情。说白了就是:优质板块涨、垃圾板块跌;优质楼盘涨,垃圾楼盘跌。

  这类板块在北京有很多很多。比如东坝,提起东坝,大家脑海中第一个想到的肯定是东坝不计其数的豪宅。

  然而,东坝不只有豪宅,保障房也很多很多。以东坝中路为界,路东绝大多数住宅为保障性住房和小产权房,单价在3-5万左右。如金泰丽富嘉园、东泽园、金隅悦和园、景和园、华纺星海家园、福润四季、东坝福园等等。

  当然,如果你是一个刚需,如果你只能买得起老破小,如果你做好了将来应对“换房难”的准备,你要入手,我绝不拦着。

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